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房地产估价报告封面及目录（略） 致委托估价方函（略） 估价的假设和限制条件(

天天题库2019-12-17  24
问题 房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产拆迁补偿价值评估报告一、委托方某房地产开发有限公司，法人代表：XX,地址：某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。二、估价方某房地产价格评估有限公司，法人代表：XX，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一级，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。二、估价对象估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2,绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪;南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅某号。估价对象的土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。四、估价目的确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。五、估价时点2003年4月25日。六、价值定义本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。七、估价原则1.合法原则。2.替代原则。3.估价时点原则。八、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：1.考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本X成新率由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。2.采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。3.对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。九、估价结果房地产市场价格评估单价为=23273元/m2房地产市场价格评估总价为=12798754元十、估价人员（略）十一、估价作业时间（略）十二、估价报告的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、估价测算过程(一)市场比较法1.比较交易案例的选择。本次估价交易案例主要通过以下途径取得：(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；(4)查阅相关报刊及相关资料。本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：(1)与估价对象具有不同的用途；(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；(4)属于正常交易或可修正为正常交易；(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。本次估价选择了以下两个比较交易案例：(略）2.经计算，比准价格为9 543元/m2。(二）成本法依据成本法的计算公式：房地产价格=土地取得成本X土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本X成新率得到估价对象房地产的价格。1. 土地取得成本土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)征地、拆迁安置补偿费。委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。(2)毛地价款。选取三个经XX市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：1)1998年6月审定的X X别墅，地面毛地价为1200元/m2;2)1999年2月审定的X X别墅，地面毛地价为1350元/m2；3)1998年6月审定的XX别墅，地面出让金为900元/m2。综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m2。(3)贷款利息。假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则：贷款利息=(2300+1300)元/m2X2X5.49%=395元/m2(4)开发利润。利润率取30%,则：开发利润=(2300+1300)元/m2X30%=1080元/m2(5)销售税费。取（1) +(2)+(3)的8.5%。销售税费=(2300+1300+395)元/m2X8.5%=339元/m2(6)小计。(2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2(7) 土地使用年期修正。年期修正系数={1—[1/(1+R)N]}/{1—[1/(1+R)M]}式中，R为土地还原利率，取值为6%;N为宗地剩余使用年期，取61年;M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。(8)土地总价=5 414元/m2X(l350+588)m2=10492332元（取整）。2.建筑物重置成本建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)建造成本。建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据XX市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200~1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据XX市的有关规定，电贴费为270元/(kV.A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV*A)X60W+1000=16元/m2(取整）。由此各项费用计算结果见表3—39。因此建造成本为1816元/m2。(2)不可预见费。按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同）：1500元/m2X8%=120元/m2(3)专业人士费。包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：1816元/m2X8%=145元/m2(4)小计。(1816+120+145)元/m2=2081元/m2(5)贷款利息。假设项目开发期为2年，利率按银行1~3年期贷款利率5.49%计算。贷款利息=2081元/m2X2X5.49%=228元/m2(6)开发利润。利润率取30%，则：开发利润=2081元/m2X30%=624元/m2(7)销售税费。含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为：(2081+228+624)元/m2X8.5%=249元/m2(8)建筑物的重置成本。建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m23.建筑物的成新率建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。建筑物的成新率=1一（1—0)/60X10=83.33%4.房地产价格房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价=10492332元+3182元/m2X83.33%X549.94m2=11950531元(取整）5.房地产单价房地产单价=11950531元/I350m2=8852元/m2(取整）四、估价结果确定估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。房地产单价=(9543X0.77+8852X0.23)元/m2=9384元/m2(取整）房地产总价=9384元/m2X1350m2=12668400元(取整）(大写:壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整）
选项
答案
解析(1)估价报告中缺少估价师声明的内容。(2)估价目的中为委托人提供法定依据欠妥。(3)价值定义中价格为估价对象在将来的市场价格不妥。(4)估价结果报告中缺少估价依据的内容。(5)估价原则中缺少最高最佳使用原则。(6)成本法对土地和建筑物价格进行评估的计算公式错误。(7)首选成本法进行估价是不妥的，前后矛盾。(8)估价技术报告中缺少市场背景分析的内容。(9)估价时选择了两个比较交易案例不妥。(10)市场比较时选择与估价对象具有不同的用途不妥。(11) 土地取得成本中的销售税费计算错误。(12)土地取得成本中的贷款利息中的利率按银行5年期贷款利率计算不正确。(13)建筑物重置成本中的贷款利息计算不正确。(14)房地产单价的计算错误。(15)估价结果确定中的房地产总价计算错误。
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