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  3. 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出

某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出

Loveyou2020-05-20  47
问题 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（　）万元。A.80.00　　　B.91.82C.125.00　　 D.127.90
选项
答案B
解析本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM=A/V=YM＋YM/[（1＋YM）x－1]，按年等额偿还贷款本息，则RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82万元。参见教材P259。
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