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  3. 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土

Freeti2020-05-20  65
问题 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市 2005—2009年，每年地价指数上升1%。要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
选项
答案
解析(1)应用下列公式进行评估：P = P′X交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正(2)建立容积率修正系数表，见下表：[img]/upload/tiku/100/252493_1.jpg[/img](3)年期修正：KA = KD = [1- (1 + 6% ) -40] / [1 - (1+6%) -38] =1.0135KC = [1- (1+6%) -40] / [1- (1+6%) -39] =1.0066(4)参照物地价修正：A： 2 200 × 1. 01×100/99 × 104/102×100/99×1. 0135 =2 343（元/平方米）B： 2 400 ×1.01×104/106×100/102 =2 332 （元/平方米）C： 2 300 ×1. 01×1. 0066 =2 338（元/平方米）D： 2 100 ×1.012× 100/98×104/102×100/99×1.0135 =2 282 （元/平方米）(5)评估结果 P= (2 343 +2 332 +2 338 +2 282) ÷4 =2 324 （元/平方米）
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