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  3. 共用题干 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及

共用题干 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及

恬恬2019-12-17  52
问题 共用题干某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
选项 本估价项目最适宜采用的估价方法是(    )。A:修复费用法   B:损失资本化法C:赔偿实例比较法    D:损害前后价差法
答案A
解析1.据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。2.由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。V= C<sub>1</sub>+C<sub>2</sub>+C<sub>3</sub>+C<sub>4</sub> - C<sub>5</sub>式中V--房地产损害评估值； C<sub>1</sub>——拆除工程费用； C<sub>2</sub>——修缮工程费用； C<sub>3</sub>——恢复工程费用； C<sub>4</sub>——直接经济损失； C<sub>5</sub>——被拆除物残值。 其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括： (1)房屋使用人周转安置费用。 (2)房屋空置的收益损失。 (3)房屋使用面积减少的损失。 (4)房屋室内净高降低的损失。 (5)房屋采光面积减少的损失。 (6)房屋耐久性降低的损失。 (7)邻近房屋损坏的补偿。 (8)施工影响的补偿。 (9)其他直接经济损失。 被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D项“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。3.房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
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