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某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利
某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利
恬恬
2019-12-17
77
问题
某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地,该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂,欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司,要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线,即:首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值,然后运用成本法评估土地的价格,最后将建筑物的价格加上土地的价格,从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 1.你认为这样做合适吗说明理由。 2.作为一名注册房地产估价师,你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题
选项
答案
解析
1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业,但开发公司购买此地,肯定会变更用途,估价用途应该是商业,选用成本法可能关联性较小,不能真实反映该地块的价值,因为原工业房地产不符合最高最佳利用,所以迁出,因此,应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地,应优选比较法和收益法、假设开发法。 2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途,适宜选用假设开发估价,估价师预测开发完成后的价值(比较法和收益法)扣减后续续建的必要支出和应得利润,来求取该饮料厂的房地产价值。 注意选择具体估价方法,明确估价的假设前提,选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期,接着,开发完成后房地产价值的确定,可以找该地段用作商业的三个类似可比实例,进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正,最后得到用于商业用途的价值。 也可以选用收益法,则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用,计算净收益,选定报酬率和收益年限,确定最终结果。 测算后续开发的必要支出,确定折现率或应得利润,得到最后结果。
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