某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共2层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，...

某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共2层，每层建筑面积各为2000m²，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m²，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m²、120元/m²，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。

解：

该商场2011年5月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

(1)商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200*180*(1-20%)*12=34.56万元租赁期限外年净收益=200*200*(1-20%)*12=38.4万元

=443.09（万元）

(2)商店二层价格的测算：年净收益=200*120*(1-20%)*12=23.04万元V=A/Y[1-1/(1+Yⁿ)]V=23.04/8%*[1-1/(1+8%)^40-4]=269.96万元该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=443.09+269.96=713.05万元