现有一幢用于出租经营的办公楼，200 6年5月1日通过出让而获得的5 0年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄1 5年，在2 00 6年4月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为3 5年。目前，该写字楼的所有者拟于200 7年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用什么估价方法评估其出售价格？请写出两种估价技术路线。
【答案】
理论上可以采用收益法、比较法、成本法或假设开发法估价。有条件选用比较法的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种方法。经综合考虑，选用收益法和成本法进行估价。收益法估价技术路线：首先预测其净收益，其次，确定收益期限和收益价格。据题意，收益期限是在价值时点的建筑物剩余经济寿命，应为34或3 3年；选用合适的收益法公式，计算3 4或3 3年的收益价格，然后，再计算建筑物经济寿命结束后1 5年的建设用地使用权折现到价值时点的价格，两者相加即为最终的收益价格。
成本法的估价路线：通过搜集整理与估价对象类似房地产社会正常客观的开发成本数据，测算其土地取得成本和开发成本、建设成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，得到其重新购建价格，然后，再按照建筑物经济寿命5 0年计算建筑物折旧（非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧），最后，用重新购建价格减去建筑物折旧得出其出售价格。
【试题解析】可以采用收益法、成本法估价。
