首页
财务会计
医药卫生
金融经济
考公考编
外语考试
学历提升
职称考试
建筑工程
IT考试
其他
登录
财务会计
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土
tikufree
2019-12-17
28
问题
<P>被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加10元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为10%。</P><P>要求:</P><P>评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。</P>
选项
答案
解析
<P>1.客观收益年限=40-2-2=36(年)</P><P>2.判断现有合同是否能够违约:</P><P>目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。</P><P>如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益,分别为:</P><P>2009年:[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)</P><P>2010年:[150×(1+1%)<sup>2</sup>-(110+30)]×1000=13015(元)</P><P>2011年:[150×(1+1%)<sup>3</sup>-(110+40)]×1000=4545.15(元)</P><P>这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)<sup>-1</sup>+13015×(1+10%)<sup>-2</sup>+4545.15×(1+10%)<sup>-3</sup>=33716.49(元)</P><P>违约的收益小于违约赔偿金5万元,所以不能够违约。</P><P>3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)<sup>2</sup>+150×10001(1+10%)<sup>3</sup>=346581.52(元)</P><P>4.合同结束之后的收益为客观收益,其收益现值为:</P><P>客观收益年限=40-2-5=33(年)</P><P>基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)<sup>3</sup>=154545.15(元)</P><P>收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)<sup>3</sup>]/(1+10%)<sup>3</sup>=1111126.49(元)</P><P>5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)</P>
转载请注明原文地址:https://ti.zuoweng.com/ti/0WPfKKKQ
相关试题推荐
从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式,属于()。
()全称为随机抽样调查。
A市2013年房地产开发总量为100万m2,而其住宅开发总量为80万m2,则其中
以2013年1季度为基期,将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计
房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是()。
假如W房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价,已知该住宅楼土建工程直接费为
如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点,应查找()。
某房地产开发商取得一建设用地使用权,该地块由于受某种或某几种不利条件的影响,需要
共用题干 2011年8月,A房地产开发公司在B省C市(中等城市)城市规划区内取
共用题干 2014年3月,H省经济特区A市市民张某通过B房地产经纪有限公司在A
随机试题
拖式铲运机的经济运距为()m。 A、0~60 B、80~400 C、50~
()是指持有一定头寸的、与股票组合反向的股指期货,一般占资金的10%,其余90
甲公司某零件年需要量为18000件,每次订货成本为20元,单位储存成本0.5元/
华夏公司于2012年6月1日存入一笔金额为50万元的款项,该款项为1年期定期存款
所有竣工图均应加盖( )。
设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,双方当事人也可以协商
关于逮捕的说法,错误的是?()
2008年,江苏省完成进口加工贸易840.3亿美元,比上一年减少了0.7%,那么江苏省2007年完成进口加工贸易额应该为多少亿美元?()A.814B.
6个月以后婴儿发生缺铁性贫血主要原因为A.慢性腹泻B.钩虫病C.生长发育快D.未及时添加含铁丰富食物E.铁不足
要投资,就要放弃或者说要牺牲现期一定量的消费,在投资以前必须有一定数量的()。A:存款B:基金C:资金D:外汇