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被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土

tikufree2019-12-17  29
问题 <P>被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。</P><P>要求：</P><P>评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。</P>
选项
答案
解析<P>1.客观收益年限=40-2-2=36(年)</P><P>2.判断现有合同是否能够违约：</P><P>目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。</P><P>如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：</P><P>2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)</P><P>2010年：[150×(1+1%)<sup>2</sup>-(110+30)]×1000=13015(元)</P><P>2011年：[150×(1+1%)<sup>3</sup>-(110+40)]×1000=4545.15(元)</P><P>这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)<sup>-1</sup>+13015×(1+10%)<sup>-2</sup>+4545.15×(1+10%)<sup>-3</sup>=33716.49(元)</P><P>违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。</P><P>3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)<sup>2</sup>+150×10001(1+10%)<sup>3</sup>=346581.52(元)</P><P>4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：</P><P>客观收益年限=40-2-5=33(年)</P><P>基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)<sup>3</sup>=154545.15(元)</P><P>收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)<sup>3</sup>]/(1+10%)<sup>3</sup>=1111126.49(元)</P><P>5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)</P>
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