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待估地块为一商业用途的空地，面积为6000平方米，要求评估其2016年12月的市

tikufree2020-05-20  27
问题 待估地块为一商业用途的空地，面积为6000平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。表1已知以下条件：(1)交易情况正常。(2)2016年6月以来，土地价格每月上涨1%。(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照表2进行判断。表2注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。(5)折现率为8%。
选项 要求：(1)哪些交易实例不宜作为可比实例？(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值？该种方法的适用范围主要是什么?(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。
答案
解析(1)以下交易实例不宜作为可比实例：①利害关系人之间的交易；②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；③急于买卖的交易；④司法拍卖的交易；⑤认为哄抬价格的交易；⑥对交易对象有特殊偏好的交易；⑦相邻不动产合并分割的交易。(2)本题应采用市场法评估该宗地块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建（构）筑物的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建（构）筑物相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。(3)①进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。②进行交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=106+100=1.06交易实例B交易日期修正系数=105+100=1.05交易实例C交易日期修正系数=103+100=1.03注：由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2016年6月至评估基准日2016年12月地价共上涨了6%；交易实例B从成交期2016年7月至评估基准日2016年12月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年9月至评估基准日2016年12月地价共上涨了3%。③进行区位因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。交易实例B区位因素调整系数=100÷90=1.111交易实例C区位因素调整系数=100+95=1.053注：式中90由表纵向加总获得，同理95也由表纵向加总获得。④进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。交易实例A的个别修正系数=1.04+100=1.04交易实例B的个别修正系数=1.04÷100=1.04交易实例C的个别修正系数=1.04+100=1.04⑤土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如（假定折现率为8%):交易实例A及C剩余年限修正系数=(P/A，8%，30)+(P/A，8%,35)＝11.2578+11.6546=0.9659⑥计算待估土地初步价格。A=1500×1.06×1×1.04=1653.6(元/平方米）B=1400×1.05×1.Ill×1.04=1698.5(元/平方米）C=1450×1_03×1.053×1.04=1635.6(元/平方米）⑦采用算数平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=(1653.6+1698.5+1635.6)+3=1662.6(元/平方米）待估地块总价评估值=1662.6×6000=9975600(元）
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