某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益期限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
1.【解】
(1)未来3年的净收益①未来第一年的净收益(360*(1-20%)-[36+(360-36)*25%]）*3000=51.3（万元）②未来第二年的净收益{400*(1-20%)-[36+(400-36)*25%]}*3000=57.9（万元）③未来第三年的净收益(330*(1-20%)-[36+(330-36)*25%]）*3000=46.35（万元）
(2)根据公式：，可得：A=9%*(1+9%)3/[(1+9%)3-1]*[51.3/(1+9%)+57.9/(1+9%)2+46.35/(1+9%)3]=0.395*131.588=51.98（万元）
(3)计算收益价格V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=51.98/9%[1-1/(1+9%)45=565.60（万元）
解题思路：
(1)由于租金中含物业服务费用，可视为物业服务费用由出租人负担，因此物业服务费用算一项运营费用，在计算净收益时需扣除；运营费用率是运营费用与有效毛收入的比率，以未来第1年净收益为例，列式如下：[360*(1-20%)-（360-36）*(1-20%)*25%-36*(1-20%)]*3000=[(360-36)*(1-20%)*(1-25%)]*3000=58.32（万元）
(2)本题主要考核点是用未来数据资本化法公式法求净收益的运用。
