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房屋装修后抵押、出租案 陈某购得一套毛坯房，承包给爱家公司装修。爱家公司在与明

shuhaiku2019-12-17  31
问题 <P>房屋装修后抵押、出租案</P><P>陈某购得一套毛坯房，承包给爱家公司装修。爱家公司在与明顺建材协商购买瓷砖的过程中得知明顺建材从国外生产厂商处订购的瓷砖刚好在运输途中，两日后抵达港口。明顺建材遂与爱家公司约定，瓷砖到达收货港时直接运送至爱家公司指定的地点。途径山区时，遇到山洪暴发致半数瓷砖出现破损。无奈，明顺建材只得重新发货。</P><P>装修过程中，爱家公司职工孙某不小心将手中砖块脱落，砸到楼下的陈某，花去医药费共计3000元。由于工期较紧，人手不够，装修小组的负责人遂找来好友张某、田某帮忙。在用卡车搬运建材的过程中，由于车门没有关紧，建材掉下来将站在旁边、躲闪不及的张某砸伤，导致张某住院一周。</P><P>房屋装修完毕以后，为保证眺望视野，陈某和邻居黎某签订协议，约定黎某不在自家建筑区内建设高于十米的建筑，陈某一次性支付黎某20万元。陈某为周转资金，将房屋抵押给银行借款100万元，并进行了抵押登记。后陈某将房屋出租给高某。高某承租期间，突刮大风，小区内一个花盆坠落将路过的郝某砸伤。无法查明花盆是从谁家阳台上落下。</P><P>后陈某不能偿还银行贷款，银行要将房屋拍卖，石某以150万元价格拍得该房屋。事后高某得知，主张优先购买权。</P><P>【问题】</P><P>1．运输途中因山洪暴发导致半数瓷砖破损的损失，应由谁承担，为什么？</P><P>2．陈某被砖头砸伤的医药费应由谁承担，为什么？</P><P>3．张某住院费用应由谁承担，为什么？</P><P>4．郝某被坠落的花盆砸伤，可以向谁主张权利，为什么？</P><P>5．高某是否有权主张优先购买权，高某的权利应如何维护？</P><P>6．石某取得房屋所有权后，若高某的租期仍有2年未满，高某能否继续租住该房屋，为什么？</P><P>7．石某取得房屋所有权后，如果黎某建造高于十米的建筑，石某是否有权阻止？为什么？</P>
选项
答案
解析<P>1．由爱家公司承担。在途货物买卖，自买卖合同成立时起风险由买受方爱家公司承担。</P><P>2．由爱家公司承担。陈某被砸伤由装修公司员工孙某所致，应由用人单位爱家装修公司承担侵权责任。</P><P>3．由爱家装修公司承担。帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。</P><P>4．向高某等建筑物的使用人主张损害赔偿。不明坠落物致损的，无法查明具体侵权人的，由可能的建筑物的使用人承担补偿责任。</P><P>5．高某作为房屋承租人，有权主张优先购买权。但高某得知情况时，房屋已经被石某合法取得，高某无权主张买卖合同无效，由此造成的损失，由陈某承担损害赔偿责任。</P><P>6．不能。陈某的房屋属于先抵押后出租的情形，不适用“抵押不破租赁”，高某无权继续租住房屋。</P><P>7．有权。根据房地一体主义，房屋依法转让的，建设用地使用权一并转让，主权利转让则作为从权利的地役权一并转让。石某取得房屋的建设用地使用权，一并获得陈某与邻居黎某约定的地役权。故，黎某建造高于十米的房屋的，石某有权阻止。</P><P>“抵押不破租赁”以及“承租人优先购买权”是比较重要的考点，考生在复习过程中尤其应注重抵押不破租赁的例外情形以及承租人优先购买权遭受侵害时可行的救济方式。此外，地役权是从权利，随主权利的转让而转让，这里需要注意的是，此处的主权利是建设用地使用权，而非房屋的所有权。</P>
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