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房地产估价报告 项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评

免费考试题库2019-12-17  35
问题 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况(1) 土地状况估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。(2)建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。2.权益状况(1) 土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。(2)房屋所有权估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。(3)他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。(4)租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）(四）估价目的为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。(五）估价时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。(六）价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。(七）估价依据1.《中华人民共和国物权法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《中华人民共和国土地管理法》。4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。5.《城市房屋拆迁管理条例》。6.《国有土地上房屋征收评估办法》。7.《房屋征收评估委托书》。8.《房屋征收评估委托合同》。9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。10.估价对象的《房屋租赁合同》。11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。(八)估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）。2.合法原则（说明略）。3.最高最佳利用原则（说明略）。4.替代原则（说明略）。5.估价时点原则（说明略）。(九)估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。(十)估价结果评估总价:4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。(十一)估价人员注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。(十二)估价报告应用的有效期（略）(十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日。估价技术报告(一)估价对象实物状况描述与分析（略)(二)估价对象权益状况描述与分析（略)(三)估价对象区位状况描述与分析（略）(四）市场背景描述与分析（略）(五）最高最佳利用分析（略）(六）估价方法适用性分析（略）(七）估价测算过程1.市场法测算市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。(1)选取可比实例（表3—27)(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）市场法评估单价：16670.81元/m2。市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。(2)报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。(3)收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。(4)价格评估确定（表3—30)收益法评估总价：22333038.05元。(八)估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:50012430-10000000=40012430(元）因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。附件(略）
选项
答案
解析1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的《城市房屋拆迁管理条例》应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。15.估价结果中不应扣除尚未偿还的贷款1 000万元。16.收益法公式的选用理由不充分。
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