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房地产估价报告封面及目录(略） 致委托估价方函(略）估价师声明（略） 估价的

Freeti2019-12-17  28
问题 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。竣工日期：1991年8月。估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构:框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据（略）。修正计算见表3—36。1层比准价格为：(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元(二）酒店第10~13层估价式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2.年净收益a的确定酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元3.资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10~13层价值为：(四）估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五）应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元X80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
选项
答案
解析(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第10~13层尚可使用年限《应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第10~13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第10~13层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。(15)总价不应再扣除折旧。(16)缺少估价作业日期。(17)缺少确定估价结果的理由。(18)第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。
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