2. 财务会计
  3. 某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年4月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据）,当月办妥土...

某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年4月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据）,当月办妥土...

admin2020-12-24  31
问题 某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年4月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据）,当月办妥土地使用证并支付相关税费。自2019年5月起至2020年2月末，该房地产开发公司在受让土地上开发建造一栋写字楼，并销售建筑面积的80%,其余面积出租。依据销售合同共计取得含税销售收入20000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的不含税劳务费和材料费共计6000万元，开发销售期间发生管理费用600万元、销售费用500万元、利息费用500万元(不能够提供金融机构的贷款证明）。主管税务机关要求该公司对该房地产项目进行土地增值税清算。(其他相关资料：该公司计算土地增值税可扣除的税金及附加为100万元；当地契税税率为3%;房地产开发费用扣除比例按照规定相关上限执行；该项目已预缴土地增值税1000万元）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
(1)税务机关是否可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算？请说明理由。
(2)该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额。
(3)该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的取得土地使用权金额。
(4)该房地产开发公司计算土地增值税可扣除金额合计。
(5)该房地产开发公司的土地增值额。
(6)该房地产开发公司销售写字楼应补缴(或应退）的土地增值税。
选项
答案
解析(1)税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。按照规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。本题目中的房地产开发公司，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。 (2)该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额=(20000-7000×80%)÷(1+9%)×9%=1188.99(万元） 不动产转让的增值税税率为9%,房地产开发公司一般纳税人计算增值税销项税时，可从销售额中扣减支付给政府的土地价款，扣减比例是销售的建筑面积占可售面积的比例。支付土地价款需取得财政票据。这一扣减的政策原理是平衡政府收取土地价款无法提供增值税专用发票，所以纳税人无法抵扣进项税；由于纳税人缴纳契税取得的完税凭证不是财政票据，所以这里只减除土地价款不减除契税。 (3)取得土地使用权支付的全部金额=7000×(1+3%)=7210(万元） 土地增值税中取得土地使用权支付的金额包括契税，与增值税计算销项税中支付土地价款不是等同口径。 可扣除的取得土地使用权支付金额=7210×80%=5768(万元） 由于销售面积仅为80%,按照80%的比例计算扣除。 (4)可扣除的开发成本=6000×80%=4800(万元） 可扣除的开发费用=(5768+4800)×10%=1056.8(万元） 加计扣除=(5768+4800)×20%=2113.6(万元） 扣除项目金额合计=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4(万元） (5)该房地产开发公司的不含税转让收入金额=20000-1188.99=18811.01(万元）注意要用含税收入减除销项税的方法计算不含税收入。 土地增值额=18811.01-13838.4=4972.61(万元） (6)增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%,适用30%的税率。 该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4972.61×30%=1491.78(万元）应补缴土地增值税=1491.78-1003=491.78(万元）。
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