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房地产估价报告致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略）

Freeti2019-12-17  81
问题 房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方（略）三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2001年12月1日。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最髙最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V——房地产价格；a——房地产年净收益；r——建筑物报酬率；n——可产生收益的年期；Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1.年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a={30X1153.93X12X[1-(6%+7%+2%)]-13500}万元=34万元2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元3.报酬率r国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。4.剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。附件(略）2001年12月16日
选项
答案
解析(1)缺少封面及目录。(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(3)估价时间应改为估价时点。(4)缺少估价目的。(5)缺少估价作业日期。(6)缺少价值定义。(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。(8)计算公式应为[img]/upload/tiku/226/2615623_1.jpg[/img](9)r应为报酬率，且为综合报酬率。(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。(11)求取净收益时没有扣除空置损失。(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。(13)估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终估价结果。(14)估价时点前后不一致。
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