2. 建筑工程
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2001，年2月25日，甲药品采购公司将其所属的一个店面房出租给被告何某，双方经

书海库2019-12-17  76
问题 2001，年2月25日，甲药品采购公司将其所属的一个店面房出租给被告何某，双方经协商订立租赁合同，合同约定：何某应在每月5日之前向甲公司交纳租金2500元，租金每一年双方协商一次，租用期限为2001年3月1日至2006年2月28日，在租赁期问，未经同意不得任意转租，如果转租，甲公司有权终止合同并收回店面。双方并且约定，在租赁期间，双方如需终止合同，应提前3个月用书面形式通知对方。何某承租店面后对店面进行了装修并投资商业宣传，经营家用电器，之后，被告按期交纳租金。2002年6月4日，甲公司书面告知被告，因进行体制转轨，该店面房将委托有关部门进行拍卖处理，请被告在接到通知后尽快办理搬迁工作。被告答复，因租赁期限为5年，前期投入甚多，搬迁损失巨大，不同意解除合同。同年8月24日，原告林某通过竞买购买了该房，并于同年9月14日取得该店面房的所有权证书。次日，原告书面通知被告，甲公司已经按照合同约定，提前3个月书面通知解除合同，原告作为出租人通知被告租赁合同于2002年9月29日提前终止，被告应于9月29日退出租赁店面，逾期将通过法律途径解决。同年9月30日，甲公司又书面通知被告，告知其店房已经拍卖，产权已经过户给原告，要求按期搬迁。被告未作答复。原告诉至法院。问： (1)甲公司是否有权解除租赁合同?为什么? (2)原告林某是否有权解除租赁合同?为什么?
选项
答案
解析(1)甲公司无权解除租赁合同。虽然双方当事人在合同中约定，在租赁期间，双方如需终止合同，应提前3个月用书面形式通知对方，但该条款并非双方约定的解除条件，而是解除合同的期限和形式约定，并无实质内容。甲公司不得以此为由任意主张解除合同。此外，本案不存在客观的事件导致合同不能履行，也不存在何某的违约行为致使法定解除条件成就的情形，因此，甲公司不得解除合同。 (2)原告林某无权解除租赁合同。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓“买卖不破租赁”。本案中，租赁房屋在租赁期间内因原告的竞买行为而发生所有权的变动，但该权利变动不影响租赁合同的效力。原告因为成为店面房的所有权人而成为租赁合同的出租人，享有出租人的权利并承担出租人的义务，被告仍然为承租人，享有承租人的权利并承担承租人的义务。不存在法定或者约定的解除条件，原告亦不得在原租赁合同期限内任意主张解除合同。 【精解】本案例适用的法条主要有：《合同法》第93条(合同的解除)、第94条(合同法定解除条件)、第229条(买卖不破租赁)。本案例较为简单。
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