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2001,年2月25日,甲药品采购公司将其所属的一个店面房出租给被告何某,双方经
2001,年2月25日,甲药品采购公司将其所属的一个店面房出租给被告何某,双方经
书海库
2019-12-17
55
问题
2001,年2月25日,甲药品采购公司将其所属的一个店面房出租给被告何某,双方经协商订立租赁合同,合同约定:何某应在每月5日之前向甲公司交纳租金2500元,租金每一年双方协商一次,租用期限为2001年3月1日至2006年2月28日,在租赁期问,未经同意不得任意转租,如果转租,甲公司有权终止合同并收回店面。双方并且约定,在租赁期间,双方如需终止合同,应提前3个月用书面形式通知对方。何某承租店面后对店面进行了装修并投资商业宣传,经营家用电器,之后,被告按期交纳租金。2002年6月4日,甲公司书面告知被告,因进行体制转轨,该店面房将委托有关部门进行拍卖处理,请被告在接到通知后尽快办理搬迁工作。被告答复,因租赁期限为5年,前期投入甚多,搬迁损失巨大,不同意解除合同。同年8月24日,原告林某通过竞买购买了该房,并于同年9月14日取得该店面房的所有权证书。次日,原告书面通知被告,甲公司已经按照合同约定,提前3个月书面通知解除合同,原告作为出租人通知被告租赁合同于2002年9月29日提前终止,被告应于9月29日退出租赁店面,逾期将通过法律途径解决。同年9月30日,甲公司又书面通知被告,告知其店房已经拍卖,产权已经过户给原告,要求按期搬迁。被告未作答复。原告诉至法院。问: (1)甲公司是否有权解除租赁合同?为什么? (2)原告林某是否有权解除租赁合同?为什么?
选项
答案
解析
(1)甲公司无权解除租赁合同。虽然双方当事人在合同中约定,在租赁期间,双方如需终止合同,应提前3个月用书面形式通知对方,但该条款并非双方约定的解除条件,而是解除合同的期限和形式约定,并无实质内容。甲公司不得以此为由任意主张解除合同。此外,本案不存在客观的事件导致合同不能履行,也不存在何某的违约行为致使法定解除条件成就的情形,因此,甲公司不得解除合同。 (2)原告林某无权解除租赁合同。根据合同法的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓“买卖不破租赁”。本案中,租赁房屋在租赁期间内因原告的竞买行为而发生所有权的变动,但该权利变动不影响租赁合同的效力。原告因为成为店面房的所有权人而成为租赁合同的出租人,享有出租人的权利并承担出租人的义务,被告仍然为承租人,享有承租人的权利并承担承租人的义务。不存在法定或者约定的解除条件,原告亦不得在原租赁合同期限内任意主张解除合同。 【精解】本案例适用的法条主要有:《合同法》第93条(合同的解除)、第94条(合同法定解除条件)、第229条(买卖不破租赁)。本案例较为简单。
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