某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积

恬恬2019-12-17  18

问题 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

选项

答案

解析开发商成本利润率开发成本利润率RPC:[img]/upload/tiku/224/7017031_1.png[/img](1)先求项目总开发价值GDV。①项目总建筑面积:4500×7.5m2=33750m2。②基底建筑面积:4500×65%m2=2925m2。③商业用房建筑面积:2925×3m2=8775m2。④住宅出售建筑面积:33750m2-2925×5m2=19125m2。⑤总销售收入:8000×19125元+120000×95元=164400000元。⑥项目总开发价值:8000×19125万元+120000×95万元+2000×5.5×8775万元-164400000×6%万元=251061000(元)=25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。①购地款:6000万元。②建造成本:3500×33750万元=11812.50万元。③专业人员费用和管理费:11812.5×(8%+5%)万元=1535.63万元。④财务费。购地款利息:6000×[(1+7.5%)×3.5-1]万元=1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息:(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)-1)万元=1001.11万元,财务费用合计:2729.35万元。⑤销售费用:164400000×2.5%万元=411万元。⑥项目总开发成本TDC:6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元=22488.48万元。(3)[img]/upload/tiku/224/7017031_1_1.png[/img][解析] 成本利润率
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