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  3. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500㎡。(1)收集有关资料;共调查

评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500㎡。(1)收集有关资料;共调查

昕玥2020-05-20  57
问题 <P>评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500㎡。(1)收集有关资料;共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。(2)可比实例的成交价格如下：</P><P></P><P>(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：</P><P></P><P>注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。</P><P>(4)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：</P><P></P><P>试运用上述资料做算该土地2004年9月20日的正常市场价格。</P>
选项 <P>(1)计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数</P><P>(2)交易情况修正系数为：</P><P>可比实例A=100/100</P><P>可比实例B=100/97</P><P>可比实例C=100/105</P><P>(3)交易日期调整系数为;</P><P>可比实例A=0985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168</P><P>可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156</P><P>可比实例C=1.033×1.038=1.072</P><P>(4)房地产状况调整系数为：</P><P>可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25</P><P>可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55</P><P>可比实例C=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8</P><P>(5)计算比准价格：</P><P>比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/㎡)</P><P>比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/㎡)</P><P>比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/㎡)</P><P>(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：</P><P>估价对象价格(单价)=(1370.764-1449.514-1344.38)/3=1388.22(元/㎡)</P><P>估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23(万元)</P>
答案
解析
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