某综合楼为框架结构，2003年5月竣工，土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用...

某综合楼为框架结构，2003年5月竣工，土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m²，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m²，附近类似商场正常月租金为230元/m²。6～22层为写字楼，每层面积1000m²，出租率为80%，正常月租金为100元/m²。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的综合报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。

【解】

收益期限=40-5=35（年）

1.商场年净收益(1)租约期内年净收益=2000*5*200*(1-30%)*12=1680（万元）(2)租约期外年净收益=2000*5*230*(1-30%)*12=1932（万元）

2.商场收益价格根据净收益在前后两段变化规律不同的收益法公式：

3.写字楼年净收益1000*17*100*80%*(1-30%)*12=1142.4（万元）

4.写字楼收益价格根据净收益每年不变的收益法公式：V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]=1142.4/10%[1-1/(1+10%)^40-5]=11017.49（万元）

5.该综合楼带租约出售的收益价格=18195.16+11017.49=29212.65（万元）

解题思路：

(1)租约期内用租约租金，租约期外用市场租金。(2)需要注意收益期限的确定及收益价格的计算范围。(3)一定要画个时间节点图，明确土地权取得时点、建筑物竣工点、收益期限起点、价值时点、租约期起点、终点以及收益期限。