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共用题干 2005年,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综
共用题干 2005年,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综
天天题库
2019-12-17
47
问题
共用题干2005年,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地,面积35亩,出让价185万元/亩,土地使用权年限为该类用地的法定最高年限,出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日,经评估,在建工程的市场价值为8000万元,其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月,人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
选项
该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为()万元。A:0B:6000C:6475D:8000
答案
B
解析
人民法院确定保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000*80%*(1-20%)=5120(万元)。 最终应价为6500万元,超过保留价5120万元,属于有效应价、可以成交的价格。 综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地,出让年限从2005年2月起计,至2009年8月,计4.5年。50-4.5=45.5(年)。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1hm<sup>2</sup>综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6,建筑密度为50%,可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1~4层为建筑面积相同的商业用房,5~16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000m<sup>2</sup>,各层建筑面积相同。该地块土质较差,地下水位较浅,需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m<sup>2</sup>,土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%,销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同,购买办公用地使用权进行自建,成交价格为500万元。在建办公楼时,乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元,另从私人手中借得部分资金,乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险,并与丁财产保险公司签订了保险合同。 1hm<sup>2</sup>=15亩=10000m<sup>2</sup>。该地块总建筑面积=10000*6=60000(m<sup>2</sup>)。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”,该地块建筑基底占地面积=10000*50%=5000(m<sup>2</sup>)。该商住综合楼基底占地面积=5000-5000/5=4000(m<sup>2</sup>)。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)-4000*4]/12=3250(m<sup>2</sup>)。 正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内,又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价,也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时,厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本(显成本)+隐成本本例中,某房地产开发公司以2500万元取得了1hm<sup>2</sup>综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000*6=60000(m<sup>2</sup>)。商住综合楼建筑面积=60000-5000=50000(m<sup>2</sup>)。商住综合楼地价=2500-500=2000(万元)。商住综合楼每平方米地价=2000万元/55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m<sup>2</sup>,土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%,销售税费率为6%。”该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格=(2000+363.64)*(1+30%)*(1+6%)=3257.09(元/m<sup>2</sup>)。
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