2. 财务会计
  3. 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。

某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。

天天题库2019-12-17  59
问题 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需15年建成，总建筑面积为50000m<sup>2</sup>，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元／m2<sup>2</sup>，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元／m<sup>2</sup>，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为()万元。
选项 A:22253B:23352C:26488D:27796
答案B
解析建成后每年净收益=100*5*80%*12*(1-15%)*(1-30%)=2856（万元），开发完成后现值为：2856/10%*[1-1/(1+10%)<sup>40-2-1.5</sup>]*1/(1+12%)<sup>1.5</sup>=23352.05（万元）。【错误解法】错在运营费用计算基数为潜在毛收入，应该是有效毛收入。建成后每年净收益=100**5*80%*12*（1-15%-30%）=2640（万元），开发完成后现值为：2640/10%*[1-1/(1+10%)<sup>40-2-1.5</sup>]*1/(1+12%)<sup>1.5</sup>=21585.93(万元)【独家解读】(1)缺收租损失率说明。(2)没有给出建筑物经济寿命，在确定收益期限时只能以土地使用权剩余年限为准。(3)在确定收益价格（开发完成后价值）时由于没有给出建筑物经济寿命，只能以土地使用权剩余年限为收益期计算的价值为准。
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