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某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积
某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积
书海库
2020-05-20
61
问题
<p> 某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m<sup>2</sup>,规划总建筑面积10000m<sup>2</sup>,用途为写字楼,土地使用年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积</p><p> 2000元,至2005年9月1日完成了主体结构,但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用(均匀投入),建成后半年可租出,可出租面积的月租金为60元/m<sup>2</sup>,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%,当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的10%,试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价(报酬率为9%,折现率为13%)。</p>
选项
<p> (1)续建完成后的总价值
</p><p> rd表示折现率,t表示需要折现的年数,其他符号的含义同牧益法。</p><p> 净收益A=60×12x10000×70%×85%×(1-25%)=321.3(万元)</p><p> 报酬率y=10%</p><p> 收益年限n=50-1.5-1.5-0.5=46.5年</p><p> 折现率rd=13%</p><p> 需要折现的年数t=1.5+0.5=2年</p><p> 则:</p><p> 续建完成后的总价值
2744-79(万元) </p><p> (2)续建总费用=(2000×10000×60%)1(1+13%)<sup>0.75</sup>=1315.19(万元)</p><p> (3)销售费用和销售税费=2744.79×10%=274.48(万元)</p><p> (4)设购买该在建工程的正常购买总额为V</p><p> (5)购买该在建工程的税费总额=V×3%</p><p> (6)V=2744.79-1315.19-274.48-0.03V</p><p> V=1121.48(万元)</p>
答案
解析
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