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2019年2月，甲公司因资金周转困难向乙银行借款，其以市郊的一块地的建设用地使用

Loveyou2019-12-17  52
问题 2019年2月，甲公司因资金周转困难向乙银行借款，其以市郊的一块地的建设用地使用权设定了抵押并办理了抵押登记。甲公司与乙银行达成一致意见：如果甲公司到期不还款，则该建设用地使用权直接归乙银行所有。甲公司将借款用于在该地块上修建房屋。2019年5月，甲公司的房屋工程竣工验收完毕，但是一直没有办理产权登记。2019年6月，丙公司卖给甲公司5台用于建造房屋的大型机械设备，甲公司暂时资金周转不开，未支付设备款项，但以自己的汽车进行抵押作为担保，双方订立了书面抵押合同但是未办理抵押登记。丙公司于6月20日交付了5台大型机械设备。2019年7月，甲公司将用于抵押的汽车出租给丁公司，租期为一年。2019年10月，甲公司隐瞒有关事实，与戊公司订立合同出售其用于抵押的汽车。随后，甲公司通知丁公司：本公司已经将出租给你公司的汽车卖给戊公司，要求解除汽车租赁合同，丁公司可以不再支付本月的租金以及剩余合同期内的租金，并请将汽车交付给戊公司。丁公司表示同意并向戊公司交付了汽车。因甲公司到期不能支付乙银行借款和丙公司的货款，乙银行和丙公司都要求行使担保物权。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。（1）甲公司到期不清偿乙银行借款，乙银行能否直接获得该建筑用地使用权 并说明理由。（2）乙银行应当如何实现自己的抵押权 （3）甲公司能否取得房屋的所有权 并说明理由。（4）甲公司是否有权将用于抵押的汽车出租给丁公司 并说明理由。（5）丙公司能否向戊公司主张汽车的抵押权 并说明理由。
选项
答案
解析（1）乙银行不能直接获得该建筑用地使用权。根据规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。（2）乙银行想实现自己的抵押权，应当将建设用地使用权和新建房屋一并拍卖，但是乙银行对新建房屋拍卖所得价款不享有优先受偿权。根据规定，建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（3）甲公司能够取得房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，由于甲公司建造的房屋已经竣工，即使没办理产权登记，甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。（4）甲公司有权将用于抵押的汽车出租给丁公司。根据规定，抵押权设定后，由于抵押物仍然归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。（5）丙公司无权向戊公司主张汽车的抵押权。根据规定，当事人以汽车设定抵押的，抵押权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。本题中，甲公司以汽车设定抵押，但是未办理抵押登记手续，丙公司的抵押权不得对抗善意的戊公司。
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