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  3. 某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000 m2的土地50年

某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000 m2的土地50年

免费考试题库2020-05-20  45
问题 <P>某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000 m<sup>2</sup>的土地50年的使用权，建筑容积率为4.4，建造成本为3000元/m<sup>2</sup>，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为560万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的4.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和5.5%，预计建成后售价为12000元/m<sup>2</sup>。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?(12分)</P>
选项 <P>(1)项目总开发价值</P><P>1)项目建筑面积：5000×4.4=22000(mz)</P><P>2)项目总销售收入：22000×13000=28600(万元)</P><P>3)销售税费：28600×5.5%=1573(万元)</P><P>4)项目总开发价值：28600-1573=27027(万元)</P><P>(2)项目总开发成本</P><P>1)土地成本：4000万元</P><P>2)建造成本：22000×3000=6600(万元)</P><P>3)专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)：6600×8%=528(万元)</P><P>4)其他费用：560万元</P><P>5)管理费：(4000+6600+528+560)×4.5%=525.96(万元)</P><P>6)财务费用：</P><P>a.土地费用利息：</P><P>4000*[（1+12%/4）<sup>3*4</sup>-1]=1703.04（万元）</P><P>b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：(6600+528+560+525.96)*[(1+12%/4)<sup>(2/2)*4-1]=1030.92(万元）</sup></P><P>c.融资费用：(1703.04+1030.92)×10%=273.40(万元)</P><P>d.财务费用总计：1703.04+1030.92+273.40=3007.36(万元)</P><P>7)市场推广及销售代理费用：28600×(0.5%+3.026)=1001(万元)</P><P>8)项目总开发成本：</P><P>4000+6600+528+560+525.96+3007.36+1001=16222.32(万元)</P><P>(3)开发商利润：24684-16222.32=8461.68(万元)</P><P>(4)成本利润率：8461.68/16222.32×100%=52.16%</P>
答案
解析
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