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一、案例分析题 1.案例1老纪案例2009年初，金融理财师高平经朋友介绍，结识

Freeti2020-05-20  31
问题 一、案例分析题1.案例1老纪案例2009年初，金融理财师高平经朋友介绍，结识了一个新客户老纪。经过初步沟通面谈后，得到老纪家的如下一些情况：家庭状况老纪今年45岁，4年前从公办学校调至某民办中学任教。妻子李贤40岁，是某国营企业职工，已工作18年。女儿12岁，正在读初中一年级。老纪父母均70岁，原来在乡下务农，1年前搬至城里与老过世，母亲65岁，也在乡下务农，需老纪一家每月寄500元生活费。财务状况表1-1　家庭资产负债表（以市值计价）二、注：1.房产A是10年前贷款购买，贷款年利率7%，贷款期限20年，按年等额本息目前有剩余贷款20万元。该房产按当地标准为普通住宅，从2006年起用于出租，每月租金1000元，租金至今没有变化，期间未发生修缮费用。老纪一家计划于2009年底将该房产转让给现在的承租人。2.自用性房产B没有负债。3.消费信贷为无息贷款。表1-2　家庭收入支出情况三、注：1.老纪2008年每月税前工资收入4500元；为夜大兼课10个月，每月兼课费1500元。2.妻子李贤从2008年初开始调减工资，每月工资按上年度社平工资发放。3.家庭生活支出中老纪年支出2.5万元，剩余支出李贤占80%，老纪父母及女儿各占10%。福利状况李贤7年前开始参加社保，其中国家基本公积金个人缴费费率分别为8%、2%、1%、12%。老纪所在学校比照一般本8%和2%，已缴4年。国家基本险按月缴纳，年底一次性结转，投资报酬率按年计算。2006年月社平工资为2300元，年社平工资为27600元，每年增长5%，社保缴费基数最高为社平工资的3倍。保险情况老纪6年前购买了一份20年期定期寿险，保额为20万元，年交保费960元。假设条件老纪一家未就夫妻共同共有财产做任何约定。年支出成长率与年学费成长率均为5%，年房价成长率为12%，年房屋折旧率为2%。养老保险个人账户的年投资报酬率为5.6%。老纪、老纪父亲预期寿命均为80岁，李贤、李贤母亲及老纪母亲预期寿命均为85岁。目前大学4年每年学杂费用为1.5万元，出国读硕士每年学杂费用为15万元，学费增长率均为5%。老纪年工资增长率为5%，计划60岁退休。老纪属于稳健型投资者。《劳动合同法》第经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。请根据案例1的背景信息回答下列各题：
选项 4.如果2009年底老纪将房产A按市值转让，假设该地区房产转让时按照实际征收率1%核定征收个人所得税，则转让房产A可获得的净现金流为（　　）。A.357788元B.343312元C.309476元D.543312元
答案A
解析转让时，房价有成长和折旧，可以出售的价格为500000×（1+12%）(1-2%)=548800（元），按照实际征收率1%征收个人所得税548800×1%=5488（元），转让购买10年的普通住宅免征营业税，个人销售住房暂免征收土地增值税，出售房子后，要把银行的剩余房贷还清。到2009年初，剩10年贷款期限，贷款额为20万，贷款利率是7%，则计算出年还款额28475.50（元），到出售房屋时，剩余房贷为ifamort，rcl，PV=185524.50（元），则净现金流为548800-5488-185524.50=357787.50（元）。
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