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  3. 某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地

某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地

恬恬2020-05-20  52
问题 某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000m2公共租赁住房，建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%；开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%，销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）
选项
答案
解析【第一问】1.地价款：A（1+4%）＝1.04A（万元）2.总建筑面积：40000×2.5＝10（万平方米）其中：公共租赁房面积2万平方米，商品房面积10-2＝8（万平方米）3.建设成本及管理费用：4500×10＝45000（万元）第1年年初投入和第4年年初投入：45000×20%＝9000（万元）第2年年初投入和第3年年初投入：45000×30%＝13500（万元）4.销售收入第2年年末销售收入：15000×8×25%＝30000（万元）第3年年末销售收入：18000×8×40%＝57600（万元）第4年年末销售收入：20000×8×35%＝56000（万元）第4年年末公共租赁房回购收入：20000×6000÷10000＝12000（万元）项目现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101478_1_1.png[/img]本题特别注意年初年末的问题。【第二问】设最多可建B万平方米的公共租赁房屋。由于容积率不变，所以商品房面和为10－B（万㎡）与第一间相比，有3个地方发生变化：1.土地价格及契税：45000×1.04＝46800（万元）2.第4年年末公共租赁房回购收入：6000B（万元）3.商品房销售收入第2年年末销售收入：15000×（10－B）×25%＝37500－3750B（万元）第3年年末销售收入：18000×（10－B）×40%＝72000－7200B（万元）第4年年末销售收入：20000×（10－B）×35%＝70000－7000B（万元）第4年年末公共租赁房回购收入：60000B（万元）项目现金流量表{图2}
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