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某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地
恬恬
2020-05-20
22
问题
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地规划建设用地面积为40000m2,容积率为2.5,需配建20000m2公共租赁住房,建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%,销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2,销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)
选项
答案
解析
【第一问】1.地价款:A(1+4%)=1.04A(万元)2.总建筑面积:40000×2.5=10(万平方米)其中:公共租赁房面积2万平方米,商品房面积10-2=8(万平方米)3.建设成本及管理费用:4500×10=45000(万元)第1年年初投入和第4年年初投入:45000×20%=9000(万元)第2年年初投入和第3年年初投入:45000×30%=13500(万元)4.销售收入第2年年末销售收入:15000×8×25%=30000(万元)第3年年末销售收入:18000×8×40%=57600(万元)第4年年末销售收入:20000×8×35%=56000(万元)第4年年末公共租赁房回购收入:20000×6000÷10000=12000(万元)项目现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101478_1_1.png[/img]本题特别注意年初年末的问题。【第二问】设最多可建B万平方米的公共租赁房屋。由于容积率不变,所以商品房面和为10-B(万㎡)与第一间相比,有3个地方发生变化:1.土地价格及契税:45000×1.04=46800(万元)2.第4年年末公共租赁房回购收入:6000B(万元)3.商品房销售收入第2年年末销售收入:15000×(10-B)×25%=37500-3750B(万元)第3年年末销售收入:18000×(10-B)×40%=72000-7200B(万元)第4年年末销售收入:20000×(10-B)×35%=70000-7000B(万元)第4年年末公共租赁房回购收入:60000B(万元)项目现金流量表{图2}
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