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  3. 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权

某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权

Loveyou2019-12-17  36
问题 <P>某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m<sup>2</sup>的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m<sup>2</sup>（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/m<sup>2</sup>。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。</P>
选项
答案
解析<P>解题思路：：(1)项目总开发价值1)项目建筑面积：5000m<sup>2</sup>*7=35000m<sup>2</sup>2)项目总销售收入：35000m<sup>2</sup>*10000元/m<sup>2</sup>=35000万元3)销售税费：35000万元*6%=2100万元4)项目总开发价值：（35000-2100）万元=32900万元(2)项目总开发成本1)土地成本：6000万元2)建造成本：35000m<sup>2</sup>*4000元/m<sup>2</sup>=14000万元3)其他工程费：14000万元*6%=840万元4)开发期间税费等其他费用：800万元5)管理费：①土地管理费：6000万元*3.5%=210万元②建设期管理费：(14000+840+800)万元*3.5%=547.4万元③管理费合计：757.4万元6)销售费用：①市场推广费：35000万元*1%=350万元②销售代理费：35000万元*2%=700万元③销售费用合计：1050万元7)财务费用①土地费用利息：6000*[(1+8%/4)<sup>3*4</sup>-1]万元=1609.45万元②土地管理费利息：210*[(1+8%/4)<sup>2.5*4</sup>-1]万元=45.99万元③建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用和市场推广费用利息：(14000+840+800+547.4+350)*[(1+8%/4)<sup>（2/2）*4</sup>-1]万元=1363.21万元④融资费用：(1609.45+45.99+1363.21)*10%万元=301.87万元⑤财务费用总计：(1609.45+45.99+1363.21+301.87)万元=3320.52万元8)项目总开发成本：(6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52)万元=26767.92万元(3)开发商利润：（32900-26767.92）万元=6132.08万元(4)成本利润率：6132.08/26767.92*100%=22.91%</P>
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