某在建工程框架结构，开工于2006年4月1日，总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计...

某在建工程框架结构，开工于2006年4月1日，总用地面积为4000m²，规划总建筑面积为16000m²，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m²。该项目正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为2500元/m²。至2007年10月1日已完成了主体结构，投入了40%的建设费用，估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为70元/m²，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。

试利用上述资料用动态分析法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

【解】

1.设该在建工程的正常购买总价为V

2.续建完成后的总价值=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]*[1/(1+r_d)^t=70*12*16000*70%*80%*(1-35%)/8%*[1-1/(1+8%)^50-4]*[1/(1+12%)^2.5=5937.81*1/(1+12%)^2.5=4472.81（万元）

3.续建总费用=2500*16000*60%=2142.86（万元）

4.销售费用=5937.81*3%/(1+12%)^1.5+0.5/2=146.09（万元）

5.销售税费=4472.81*5%=223.61（万元）

6.购买在建工程的税费总额=0.03V

7.V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，解得：V=1903.16万元

8.按规划建筑面积折算的单价=1903.16*10000/16000=1189.47（元/m²）

(1)该项目正常开发期为3年，建至价值时点2007年10月1日在建工程状况用时1年半，继续施工至完全竣工状况的正常工期为2年。这样一来，该项目实际开发期为3.5年，原因在于建至在建工程状况超时。

(2)一定要画个时间节点图，明确土地使用权取得时点、建筑物竣工时点、价值时点、销售费用发生时点、起租点以及收益期限。