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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售

书海库2020-05-20  26
问题 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
选项
答案
解析（1）计算资本金财务净现值FNPV　　①第2年末至第5年末资本金年净现金流量　　第2年年末至第5年年末写字楼每年有效毛收入＝10000m2×960元/m2×85%＝816万元。　　第2年年末至第5年年末酒店每年有效毛收入＝180元/（间?天）×365天×210间×90%＝1241.73万元。　　第2年年末至第5年年末资本金年净现金流量＝（816万元＋1241.73万元＋600万元）×（1－45%）＝1461.75万元。　　②第6年末资本金年净现金流量　　第6年末该项目年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＋160元/（间?天）×365天×210间×80%＋400万元＝1837.12万元。　　第6年末资本金年净现金流量＝1837.12万元×（1－55%）＝826.704万元。　　③第7年末至第20年末资本金年净现金流量　　第7年末至第20年末写字楼每年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＝456万元。　　第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入＝200元/（间?天）×365天×310×90%＝2036.7万元。　　第7年末至第20年末该项目年净收益＝（456万元＋2036.7万元＋800万元）×（1－50%）＝1646.35万元。　　第7年末至第9年末每年还本付息额[img]/upload/tiku/158/2136721_1.png[/img]＝776.067（万元）。　　第7年末至第9年末资本金年净现金流量＝1646.35万元－776.067万元＝870.283万元。　　第10年术至第20年末资本金年净现金流量＝1646.35万元。　　④第20年末转让净收入＝5000万元。列自有资金现金流量表（单位：万元）如下：自有资金现金流量表[img]/upload/tiku/158/2136721_1_1.png[/img][img]/upload/tiku/158/2136721_1_2.png[/img][img]/upload/tiku/158/2136721_1_3.png[/img]＝－13000＋4481.952＋520.964＋1413.347＋5879.543＋1072.741＝368.5（万元）　　＝－13000＋4344.643＋492.937＋4＋1313.543＋5158.506＋892.154＝－798.22（万元）（2）计算资本金财务内部收益率FIRR　　ie1＝8%时，FNPVE1＝368.5万元；设ie2＝9%，可算出FNPVE2＝－798.22万元，计算过程如下：[img]/upload/tiku/158/2136721_1_4.png[/img][img]/upload/tiku/158/2136721_1_5.png[/img]　　所以，[img]/upload/tiku/158/2136721_1_6.png[/img]。 　　因为FNPVE＝368.5万元＞0，FIRRE＝8.32%＞8%，故该项目从资本金投资的角度看可行。
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