2. 财务会计
  3. 某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和

某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和

tikufree2019-12-17  52
问题 <P>某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m<sup>2</sup>，有120m<sup>2</sup>和80m<sup>2</sup>大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。</P><P>请回答下列问题：</P><P>1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）</P><P>2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）</P><P>3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）</P><P>4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）</P>
选项
答案
解析<P>1.【参考答案】</P><P>(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。</P><P>(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。</P><P>2.【参考答案】</P><P>业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。</P><P>3.【参考答案】</P><P>根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：</P><P>(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。</P><P>(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。</P><P>(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。</P><P>4.【参考答案】</P><P>业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：</P><P>(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；</P><P>(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；</P><P>(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。</P>
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