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  3. 共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。

共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。

恬恬2020-05-20  18
问题 共用题干甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
选项 如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。A:该宗商业房地产的收益年限为28年B:该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C:该宗商业房地产的收益年限为38年D:该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
答案C
解析1.建筑物在2006年4月变为商业用途后，经济寿命延长至60年，在估价时点2008年4月30日，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年。 2.房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530(万元) 建筑物现值=4500×(1-1/50×22)=2520(万元) 建筑物净收益=2520×8%=201.6(万元) 土地的净收益=房地产净收益-建筑物净收益=530-201.6=328.4(万元) 土地现值=328.4÷6%=5473.3(万元) 房地产价值=2520+5473.3=7993(万元) 3.A选项错。应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方需交纳的税费、补交的土地出让金、商业改造工程费用(理论教材341页) C选项错。项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。
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