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.2019 年 7 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行

Loveyou2019-12-17  49
问题 .2019 年 7 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2016 年 6 月以 8000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳了契税；因逾期未开发闲置 1 年，支付土地闲置费 400 万元。（2）2017 年 5 月开始动工建设，发生房地产开发成本 5000 万元；发生与该项目相关的利息支出 1000 万元，并能够提供搞金融机构贷款证明。（3）2018 年 6 月项目开始销售，当月售出可售建筑面积的 80%，共计取得收入价税合计金额为 18500 万元，已经缴纳了相应的增值税和附加税费（不考虑印花税）；将占可售建筑面积的 20%赠送给公司高管作为高管福利（当月月初留抵进项税为 900 万元）。（4）该公司已在当地预缴了土地增值税 500 万元。（当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%。）要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的与房地产转让相关的税金（不考虑印花税）。（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
选项
答案
解析（1）80%的部分已出售，20%的部分赠送给高管应视同销售，相当于 100%销售，故需要进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；符合土地增值税清算条件，属于税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的条件。（1 分）（2）允许扣除的取得土地使用权所支付金额=8000+8000×5%（含契税）=8400（万元）（1 分）（3）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产（土地增值税和增值税上都要视同销售），其收入按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。该公司取得房地产销售收入应缴纳的增值税销项税额=（18500÷80%-8000）÷（1+10%）×10%=1375（万元）（1 分）应缴纳的城建税和教育费附加和地方教育费附加=（1375-900）×（7%+3%+2%）=57（万元）（1 分）（4）扣除项目金额=8400（取得土地使用权所支付的金额）+ 5000（房地产开发成本）+［1000+（8400+5000）×5%］（房地产开发费用）+ 57（与转让房地产相关的税金）+（8400+5000）×20%（房地产企业加计扣除项目）=17807（万元）（0.5 分）此外，土地增值税计算增值额时用的收入应该为不含增值税销项税额的收入，包含视同销售收入=18500÷80%-1375=21750（万元）（0.5 分）该房地产项目增值额=21750-17807=3943（万元）增值率为 3943÷17807×100%=22.14%（0.5 分）应补缴土地增值税金额=3943×30%-500=682.9（万元）（0.5 分）
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