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  3. 共用题干 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积450

共用题干 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积450

天天题库2020-05-20  91
问题 共用题干某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m<sup>2</sup>，其中建设用地面积4500m<sup>2</sup>，代征地面积500m<sup>2</sup>，规划建筑面积为15000m<sup>2</sup>。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m<sup>2</sup>，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
选项 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。A:在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B:在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C:在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D:在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
答案D
解析1.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。 C选项不对的原因在于对设定抵押权后新增建设的部分可以处置，但抵押权人不得优先受偿。 2.利润率与投资风险正相关。取得一块建设用地将其建成一个在建工程，和将此在建工程建至竣工的投资风险相比，前者风险一般情况下要大于后者，故选B。 3.2300×5000×(1+3%)=1184.5(万元)。代征地也要支付购地成本。 4.6650×(1+1%)12÷(1+10%)×15000=10218.3(万元)。此题应注明一个前提是：假设在开发完成时即可全部售完，没有提前预售也没有延迟销售。
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