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王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的6
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的6
题库总管
2019-12-17
44
问题
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/ m2的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/月·m2(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算结果)。
选项
答案
解析
【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款:1.2×10×80=960(万元)2.自有资金:960×40%=384(万元)3.贷款资金:960×60%=576(万元)4.购房代理费等相关费用:960×1.5%=14.4(万元)5.抵押贷款年还本付息额:P=576(万元) i=7.5%,n=10A=P(A/P,i,n)=576×7.5%×(1+7.5%)10/[(1+7.5%)10-1]=83.92(万元)6.办证费用及装修费用:960×(3%+0.3%)+40=71.68(万元)7.年毛租金收入:第3年初一第10年初:200×80×10×12=192(万元)第11年初一第15年初:200×80×8×12=153.6(万元)第16年初一第20年初:200×80×5×12=96(万元)8.年运营成本:第3年末—第10年初:192×25%=48(万元)第11年末—第15年初:153.6×25%=38.4(万元)第16年末—第20年初:96×25%=24(万元)9.净转售收入:第10年末:1.3×2×80×(1-5.5%-1%-0.3%)=193.86(万元)第15年末:1.5×3×80×(1-5.5%-1%-0.3%)=335.52(万元)第20年末:1.6×5×80×(1-5.5%-1%-0.3%)=596.48(万元)自有资金现金流量表(表格项目已给定)[img]/upload/tiku/224/7428940_1.png[/img]【第二问解答】[img]/upload/tiku/224/7428940_1_1.png[/img]
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