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某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9

昕玥2019-12-17  11
问题 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
选项
答案
解析（1）借款还本付息的计算1）房价款：100×10000＝100（万元）2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）3）借款还本付息P＝77，i＝4.5%，n＝15[img]/upload/tiku/224/8896414_1.png[/img]（2）第一年的年租金收入100×12×100＝12（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表[img]/upload/tiku/224/8896414_1_1.png[/img]<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日（1）现金流入折现1）租金的折现值[img]/upload/tiku/224/8896414_1_2.png[/img]2）设转售收入为F万元，转售收入的现值[img]/upload/tiku/224/8896414_1_3.png[/img]（2）现金流出的折现1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）2）追加首付款：13万元（无须折现）3）还本付息款的折现：[img]/upload/tiku/224/8896414_1_4.png[/img]4）经营成本（运营费用）的折现：[img]/upload/tiku/224/8896414_1_5.png[/img]5）装修费用的折现：[img]/upload/tiku/224/8896414_1_6.png[/img]6）现金流出的折现之和：11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）67.12＋0.2697F－102.43＝00.2697F＝35.31F＝130.92（万元）[img]/upload/tiku/224/8896414_1_7.png[/img]
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