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某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的
题库总管
2019-12-17
31
问题
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建造费用为3500元/m2,专业人员费用为建造费用预算的8%,其他工程费为460万元,管理费用为土地费用;建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年,建设期为2年,土地费用于开始一次投入,建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?【解】(1)项目总开发价值①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2②标准层每层建筑面积:[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2③项目总销售收入:22 000m2X12000元/m2=26400万元④销售税费:26 400万元X3.0%=792万元⑤项目总开发价值:(26 400—792)万元=25608万元(2)项目总开发成本①土地费用:5 000万元②建造费用:22 000m2X3500元/m2=7700万元③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用):7700万元X8%=616万元④其他工程费:4 60万元⑤管理费用:(5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元⑥财务费用a. 土地费用利息:7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息:(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2)X4—1]万元=953.97万元c.融资费用:(2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元d.财务费用总计:(2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元⑦市场推广及销售代理费用:26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元⑧项目总开发成本:(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元(3)开发利润:(25 608-20799.85)万元=4808.15万元(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
选项
答案
解析
改错如下:(1)标准层每层建筑面积:(22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费:26 400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值:(26 400-1716)万元=24684万元(4)管理费用:(5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息:5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息:(7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元(7)融资费用:(2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计:(2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用:26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本:(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元(11)开发利润:(24 684—18802.02)万元=5881.98万元(12)成本利润率:5 881.98/18802.02X100%=31.28%
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