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某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能
某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能
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2019-12-17
44
问题
某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。 方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。 方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。 根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)
选项
答案
解析
假设开发法 方案一:(从旧厂房到批发市场) 从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格 第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元) 开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n =1300.86/(7.5%-2.5%) ×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1 V1=12606.39 (万元) (改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。) 补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元 契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0 改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元 营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75= 585.71万元 旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71 V0=-813.83(万元) 不值得开发 方案二:(旧厂房-公寓) 从现在开始,到未来1.5年处 开发完成后的价值V1=8500×(2.64+1.76)×(1-6%)/(1+15%)1.5=28507.08(万元) 补地价 现状容积率=26400/12500=2.112 改为公寓的容积率=(26400+17600)/12500=3.52 改为公寓的居住用地地价(楼面地价)=4000×[1-(3.52-2.112)/0.1×2%]=2873.6(元/m2) 补地价=2873.6×(26400+17600)-1500×12500=10768.84 (万元) 契税=4%×(10768.84+V0)=430.75+0.04V0 更新改造成本及管理费用=1500×(2.64+1.76)/(1+15%)0.75=5943.20(万元) 销售费用=8500×(2.64+1.76)×3%/(1+15%)1=975.65 (万元) 旧厂房的市场价值V0=28507.08-10768.84-430.75-0.04V0-5943.20-975.65 V0=9989.08(万元) 按照最高最佳利用原则,该就厂房应该改造为住宅,它的市场价值为9989.08万元。
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