估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建...

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m²，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m²，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：

(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，资料如下表所示：

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。

(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

【问题】

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）

解：

(1)土地重新构建价格=(2304.16+2259.6)/2*1000*[1-1/(1+5%)⁴⁵]/[1-1/(1+5%)⁵⁰]=222.17

①市场法=(A+B+C)/3=2304.16A=2200*100/(100-3)*(1+0.5%)⁶=2336.94

B=2050*100/(100-8)*(1+0.5%)⁹=2330.56

C=2380*100/(100+3)*100/(100-8)*(1+0.5%)⁴=2244.99

②成本法=(150+120+573200/666.67)*2=2259.6

(2)建筑物的重新购建价格=1800*4500=810（万元）

(3)折旧=109.83+278.1+20=407.93（万元）

①物质折旧=10+56+20+23.83=109.83(万元)

(a)门窗等费用=10（万元）

(b)装修折旧=140*275=56（万元）

(c)设备折旧=100*2/10=20（万元）

长寿命项目的折旧=(810-10-140-100)*2/47=23.83（万元）

②功能折旧=264.49+13.61=278.1（万元）

(a)功能缺乏=19.44/7%*[1=1/(1/7%)⁴⁵]=264.49（万元）

年租金损失=(40*4500*12*85%-38*4500*12*80%)*(1-35%)=19.44（万元）

(b)功能过剩=1/7%*[1-1/(1+7%)⁴⁵]=13.61（万元）

③经济折旧=20（万元）

(3)写字楼现值=222.17+810-407.93=624.24（万元）