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  3. 某栋写字楼，土地面积400m2，总建筑面积9000m2，建成于1990年10月1

某栋写字楼，土地面积400m2，总建筑面积9000m2，建成于1990年10月1

Loveyou2020-05-20  35
问题 <P>某栋写字楼，土地面积400m<sup>2</sup>，总建筑面积9000m<sup>2</sup>，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日至2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m<sup>2</sup>。建筑物重置成本1300元/m<sup>2</sup>。建筑物自然寿命为60年，有效经营年数为10年。其他的相关资料如下：</P><P>(1)门窗的修复费用为3万元;装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;空调系统功能落后，必须更换，旧空调系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元;除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年。经营年数为9年。</P><P>(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。</P><P>(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。</P><P>(4)该写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。</P><P>(5)假设空调除外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。</P>
选项 <P>(1)于估价时点2005年10月1日时的土地价格=4000×0.2×[1-11(1+8%)30]/[1-11(1+8%)<sup>40</sup>]=800×0.9006/0.9540=755.22(万元)</P><P>(2)建筑物物质折旧额计算：</P><P>①门窗等损坏的修复费用=3(万元)</P><P>②装修的折旧费=82.5×1/5×4=66(万元)</P><P>③其他设备的折旧费=250×1/15×9=150(万元)</P><P>④长寿命项目的折旧费=(0.13×9000-3-82.5-250)×1/40×10=208.63(万元)</P><P>(3)建筑物功能折旧额计算：</P><P>①功能过剩引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05(万元)</P><P>②空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38(万元)</P><P>(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-11(1+10%)<sup>30</sup>]=65.99(万元)</P><P>(5)写字楼于2005年10月1日的折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67(万元)</P><P>(6)写字楼于2005年10月1日的现值=755.22+0.13x9000-540.67=1384.55(万元)</P>
答案
解析
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