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房地产估价报告封面及目录(略） 致委托估价方函(略） 估价师声明（略） 估

题库总管2019-12-17  30
问题 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2001年7月。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价作业日期2002年10月10日。八、估价对象概况(一)某市概况（略）(二)某别墅项目概况1. 土地情况(1) 土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。(2)土地总面积70 000m2。(3)用途:别墅及配套设施。(4)108栋别墅，建筑总面积35 285m2。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。2.地上建筑物情况该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略）。九、估价采用的方法和步骤(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。十、价格测算过程(一)方法一:房地分别估价1. 土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。(1)利用成本法进行土地估价-计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。(2)利用市场比较法进行土地估价（表3—64、表3—65)根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2(3) 土地估价综合结果土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436万元2.别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。(3)现有别墅建筑物价格：3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元(4)别墅现有房地产价格：(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二）方法二:别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。1.别墅总楼价市场研究分析（略）。据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。2.销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。3.建筑物未完工部分的价格建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.7—3072.51)万元=9023.19万元。4.别墅现有房地产价格别墅现有房地产价格=(39519.2—3951.9—9023.19)万元=26544.11万元。十一、估价结论以上两种估价思路的估价结果见表3—66。估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。附件（略）
选项
答案
解析(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3) 土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估 价时间已有6年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。(15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。(16)销售税费重复计算。(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(18)提供报告书日期未注明。(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。(22)对建筑物状况介绍过于简单。(23)对交易日期未作修正应予说明。
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