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  3. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000㎡，建筑总面积56000㎡，建筑物结构

估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000㎡，建筑总面积56000㎡，建筑物结构

shuhaiku2020-05-20  77
问题 <P>估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000㎡，建筑总面积56000㎡，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/㎡，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。</P>
选项 <P>(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：</P><P>V=A/Y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]</P><P>(2)计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2(万元)</P><P>(3)算年总费用：</P><P>1)年家具设备的折旧费=8000×(1-4%)/12=640(万元)</P><P>2)年经常费=100×12=1200(万元)</P><P>3)年房产税=5569.2×12%=668.3(万元)</P><P>4)营业税等=5569.2×6%=334.15(万元)</P><P>年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)</P><P>(4)计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)</P><P>(5)计算房地产价格</P><P>V=A/Y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]=2726.75/8%×[1-1/(1+8%)<sup>45</sup>]=3301658(万元)</P>
答案
解析
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