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  3. 共用题干 张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、

共用题干 张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、

昕玥2020-05-20  46
问题 共用题干张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。
选项 在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括()。A:初始投资B:经营成本C:还本付息D:经营税金
答案ABD
解析互斥方案，即选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。本题中，张某要对甲、乙、丙三个投资方案进行比较，选择其中最有利的一个方案进行投资。故在进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为互斥方案。 净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。本题中，甲方案的净现值NPV<sub>甲</sub>=40/105*{1-[1/(1+10%)<sup>9</sup>]}+350/(1+10%)<sub>10</sub>-300≈65.3（万元），甲方案的净现值率NPVR<sub>甲</sub>=NPV<sub>甲</sub>/投资现值*100%=65.30/300*100%≈21.77%；乙方案的净现值NPV<sub>乙</sub>=60/10%*{1-[1/(1+10%)<sup>9</sup>]}+460/(1+10%)<sup>10</sup>-400≈122.89(万元),乙方案的净现值率NPVR<sub>乙</sub>=NPV<sub>乙</sub>/投资现值*100%=122.89/400*100%≈30.72%；丙方案的净现值NPV<sub>丙</sub>=75/10%*{1-[1/(1+10%)<sup>9</sup>]}+520/（1+10%）<sup>10</sup>-520≈132.41（万元），丙方案的净现值率NPVR<sub>丙</sub>=NPV<sub>丙</sub>/投资现值*100%=132.41/520*100%≈25.46%。比较三个投资方案的净现值率的大小为乙＞丙＞甲，可知从优到劣的排列顺序是乙、丙、甲。 本题中，三个投资方案的经营期限相同。各投资方案投资收益率=1/动态投资回收期*100%=年净经营收入/初始投资*100%，故甲方案的投资收益率=40/300*100%≈13.33%，乙方案的投资收益率=40/400*100%=15%，丙方案的投资收益率=75/500*100%=15%。因此，甲＜乙=丙。 房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。从现金流出看，购买型房地产置业投资主要由购买房地产的投资和运营期内的经营成本两部分组成。购买投资是现金流量系统中起始点的初始投资，经营成本是投资方案现金流量表中经营期现金流出的主体部分。另外，在计算期内，投资方案现金流出中也包括经营税金。
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