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有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率

Loveyou2019-12-17  56
问题 <P>有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。</P><P>要求：试评估该宗地地价。</P>
选项
答案
解析<P>(1)年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）</P><P>(2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250（元）</P><P>(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750（元）</P><P>(4)房地产总价=2640750/7%*[1-17(1+7%)<sup>50-2</sup>]=36258750（元）</P><P>(5)测算建筑费用及专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000（元）</P><P>(6)利息=地价*[(1+6%)<sup>2</sup>-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236*地价+1155000</P><P>(7)开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2*地价+3850000</P><P>(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-(0.1236*地价+1155000)-(0.2*地价+3850000)地价=9069016（元）</P>
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