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有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率
有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率
Loveyou
2019-12-17
35
问题
<P>有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米·日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。</P><P>要求:试评估该宗地地价。</P>
选项
答案
解析
<P>(1)年总收益=2*365*1000*5=3650000(元)</P><P>(2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250(元)</P><P>(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元)</P><P>(4)房地产总价=2640750/7%*[1-17(1+7%)<sup>50-2</sup>]=36258750(元)</P><P>(5)测算建筑费用及专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000(元)</P><P>(6)利息=地价*[(1+6%)<sup>2</sup>-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236*地价+1155000</P><P>(7)开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2*地价+3850000</P><P>(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-(0.1236*地价+1155000)-(0.2*地价+3850000)地价=9069016(元)</P>
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