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有一临街商铺要转让,建筑面积为500m2,土地使用年限为40年,自2003年10
有一临街商铺要转让,建筑面积为500m2,土地使用年限为40年,自2003年10
恬恬
2020-05-20
84
问题
<P>有一临街商铺要转让,建筑面积为500m<sup>2</sup>,土地使用年限为40年,自2003年10月13日起计。该商铺现已出租,租金为每月50000元,租期为两年,自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元,租赁的综合税率为租金收入的10%(不含所得税),现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。请回答:根据上述资料你能否决定购买?为什么?(估价时点为2005年10月13日)
选项
<P>假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。</P><P>由于目前该商铺出租具有收益,将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加,所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率,可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算[估价时点为2005年10月13日,收益年限为40-2=38(年)];同时要考虑该商铺为带租约出售,在租赁期间净收益用租约租金计算,租赁期外用正常社会平均租金计算:</P><P>A<sub>1</sub>=5×12×(1-10%)=54(万元)。</P><P>A<sub>2</sub>=70×(1-10%)=63(万元)。</P><P>V=54/(1+10%)+63/[10%(1+10%)]×[1-1/(1+10%)<sup>37</sup>]=604.98(万元)。<P>因为604.98万大于转让价格510万,因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下,投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。</P><P>注:V=54/10%×[1-1/(1+10%)]+63/10%×[1-1/(1+10%)<sup>38</sup>],这是一种错误计算方法,属于概念不清、用错公式的典型。</P>
答案
解析
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