2. 考公考编
  3. 有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10

有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10

恬恬2020-05-20  54
问题 <P>有一临街商铺要转让，建筑面积为500m<sup>2</sup>，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?(估价时点为2005年10月13日)
选项 <P>假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。</P><P>由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算[估价时点为2005年10月13日，收益年限为40-2=38(年)];同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：</P><P>A<sub>1</sub>=5×12×(1-10%)=54(万元)。</P><P>A<sub>2</sub>=70×(1-10%)=63(万元)。</P><P>V=54/(1+10%)+63/[10%(1+10%)]×[1-1/(1+10%)<sup>37</sup>]=604.98(万元)。<P>因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。</P><P>注：V=54/10%×[1-1/(1+10%)]+63/10%×[1-1/(1+10%)<sup>38</sup>]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。</P>
答案
解析
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