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某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50
书海库
2019-12-17
62
问题
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2.年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
选项
答案
解析
第一问解答借款计划的原理:借款=当年投资-自有资金-预售收入1)销售收入第一年末:无销售收入第二年末:7750万元第三年末:12600万元第四年末:21650万元2)借款第1年初:无借款第2年初:13250-3250=10000(万元)第3年年初:12750-7750=5000(万元)3)第4年还款情况第4年年初(3年末)需还款;10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)可用第3年末销售收入12600万元偿还,不足金额为:17600-12600=5000(万元)可继续计息,留到第5年初(第4年末)偿还4)第5年初(第4年末)还款情况:第5年初需偿还本息5000×(1+10%)=5500(万元)由于第5年初(第4年末)有21650万元的销售收入,故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划[img]/upload/tiku/224/7428941_1.png[/img]第二问解答:(1)第5-40年年末租金收入估算:3000×5000×90%=1350(万元)(2)第5-40年年末运营成本估算:1350×20%=270(万元)全部投资现金流量表[img]/upload/tiku/224/7428941_1_1.png[/img]当求内部收益率只能采用试算法与插值法当i1=15%时NPV1=-9000+[img]/upload/tiku/224/7428941_1_2.png[/img]=-9000-11521.74-3780.72+8284.70+12378.46+4085.71+4.11=450.52(万元)由于NPV大于零,所以必须增大I当i2=16%时NPV2=-9000+[img]/upload/tiku/224/7428941_1_3.png[/img]=-9000-11422.41-37158.81+8072.29+11957.10+3707.29+2.9=-398.64i1=15%,NPV1=450.52(万元)i2=16%,NPV2=-398.64(万元)[img]/upload/tiku/224/7428941_1_4.png[/img]第三问解答自有资金现金流量表[img]/upload/tiku/224/7428941_1_5.png[/img][img]/upload/tiku/224/7428941_1_6.png[/img]
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