2. 财务会计
  3. 某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺

某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺

题库总管2019-12-17  64
问题 <P>某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B是兄弟之间转让;实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为"L"形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。</P><P>请问：</P><P>1.四个交易实例是否可以选作可比实例?</P><P>2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?</P>
选项
答案
解析<P>评分要点：</P><P>1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。(2分)</P><P>2.(1)对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。(2分)(或调整至完整权利状态下的价格)</P><P>(2)对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。(2分)</P><P>(3)对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。(2分)(或测算合并后的增值收益)</P><P>(4)对实例D应进行临街宽度(宽深比)修正和形状(平面布局)修正。(2分)</P>
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