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  3. 某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2...

某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2...

admin2020-12-24  10
问题 某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。
选项
答案
解析该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。 (1)计算土地取得费。 土地取得费=15万元/亩=225元/平方米 [提示]1亩=667平方米 (2)计算土地开发费。 土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米 [提示]1平方干:米=100万平方米 (3)计算管理费用。 管理费用=220×10%=22元/平方米) (4)计算投资利息。 土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则: 土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米) 土地开发费及管理费用利息=(220+22) ×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米) 投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米) (5)计算开发利润。 开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米) (6)计算销售税费。 销售税费=300000÷20000=15(万平方米) (7)计算土地价值。 土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米) 土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元) 评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。
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