某酒店土地总面积为3000m2，土地使用年限为40年，从2008年1 0月8日起计；总建筑面积为10000m2，共5层，每层建筑面积为2000m2；首层有500m2的建筑面积的大堂，其余出租作为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积1 00元，正常出租率为80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其201 1年1 0月8日的保险价值。
估价计算如下：
1.有效毛收入= 2000*100*12*80% +200*200*365*80%=13600000（元）
2.总费用= 200*200*365*40%=5840000（元）
3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000（元）
4.酒店土地净收益= 10000*3000*8%=2400000（元）
5.酒店建筑物净收益= 7760000 - 2400000=5360000（元）
6.酒店建筑物价值=5360000/8%[1-1/（1+8%)37=63114957(元)
该酒店2011年10月8日的保险价值为63 1 14957元。
1.有效毛收入计算有错，应为：1500*100*12*80%+200*200*365*80%=13120000（元）
2.总费用计算有错，应为：200*200*365*80%*40%=4672000（元）
3.酒店土地净收益计算有错，应为：10000*3000*8%/[1-1/(1+8%)37]=2547732(元)
4.酒店建筑物价值计算有错，应选用建筑报酬率10%。
