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  3. 2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年：A公司将其所属一栋房

2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年：A公司将其所属一栋房

Loveyou2020-05-20  29
问题 2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年：A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。　　2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。2009年1月，经A公司同意，C公司与D公司订立书面合同，将该房屋转租给D公司，租期4年，月租金8万元。根据约定，D公司的租金缴付方式为：每年1月底前向C公司缴付3万元，向A公司缴付5万元。但合同签订后，D公司除向C公司缴付了3万元租金外，一直未向A公司缴付，C公司也未向A公司缴付2009年租金。　　后A公司无力清偿对B银行的借款，经B银行同意，A公司于2009年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与E公司，并约定2010年1月初办理过户登记。　　2010年1月1日，D公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。1月5日，C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100万元。　　A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司进而向A公司主张，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。　　E公司发现房屋受损，经与A公司协商，E公司在应支付房屋价款中扣除100万元，只向A公司支付了1900万元。A公司将此1900万元支付给B银行，B银行则认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款也享有优先受偿权。此外，A公司和E公司均认为，欠缴的2009年全年租金应由自己收取。　　要求：　　根据上述内容，分别回答下列问题。　　(1)C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立?并说明理由。　　(2)C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求?并说明理由。　　(3)C公司是否有权解除与D公司的租赁合同?并说明理由。　　(4)C公司是否有义务就房屋毁损向A公司赔偿100万元?并说明理由。　　(5)B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立?并说明理由。　　(6)是A公司还是E公司有权主张欠缴的2009年全年的房屋租金?应向C公司还是D公司主张该租金?并分别说明理由。
选项
答案
解析(1)C公司的主张不成立。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。在本题中，C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。　　【或者】根据合同法律制度的规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担赔偿责任。　　(2)C公司不能拒绝E公司腾退房屋的要求。根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。　　(3) C公司有权解除与D公司的租赁合同。根据规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在本题中，在转租合同中，承租人D公司违反约定使用房屋引发火灾，出租人C公司可以解除与D公司的租赁合同。　　【或者】根据合同法律制度的规定，承租人未按照合同约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。　　(4)C公司有义务就房屋毁损向A公司赔偿100万元。根据规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。在本题中，对于D公司造成的房屋损失，承租人C公司有义务向出租人A公司赔偿损失。　　(5)B银行的主张成立。根据规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在在本题中，B银行有权对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权。　　【或者】根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。　　(6)①A公司取得2009年全年的房屋租金。根据规定，2009年期间，E公司尚未取得该房屋的所有权，租赁合同的当事人依然是A公司，故A公司有权主张在此期间内的租金;②应向C公司主张该租金。根据规定，与A公司订立房屋租赁合同的当事人是C公司，D公司并不是A公司的承租人。根据合同相对性原理，A公司只能向C公司主张租金。
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