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  3. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不

某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不

书海库2019-12-17  30
问题 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
选项
答案
解析（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
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